在“买卖不破租赁”原则下，买受人应当继续履行原租赁合同，无权随意解除合同。

6月8日，沙依巴克区人民法院民事审判二庭庭长孙俊伟介绍，该院审结一起房屋租赁合同纠纷案件，进一步明确：依据“买卖不破租赁”原则，买受人明知房屋存有租赁关系仍购房的，应当承担更高的审慎审查义务，不能随意解除原有租赁合同。

案情回放：买卖不破租赁 买受人解约受阻

五年前，张先生与原房东签订《房屋租赁合同》，约定原房东将名下房屋出租给张先生作为住宅使用。合同还约定，若后续政策允许房屋变更为商铺使用，双方可另行订立租赁合同，张先生享有转租、分租权限。

2024年7月，原房东告知张先生，打算出售这套房屋。张先生表明无购房意愿，明确放弃优先购买权。随后，原房东将房屋售予王先生，王先生办理过户登记，正式取得房屋所有权。

全部手续办结后，王先生多次要求租客张先生搬离未果，遂以张先生私自将房屋改为商业用途、违背原合同约定为由诉至法院，请求解除租赁关系。

庭审中，王先生认可张先生不存在拖欠租金的情况，但以自身需要自住为由，要求解除租赁合同、让租客搬离。

法院审理认为：合同解除需满足约定事由或法定条件。案涉租赁合同并未将擅自改变房屋用途列为合同解除条件；原出租人未禁止变更房屋用途，仅约定政策允许改商铺时另行协商；即便张先生确将房屋用作商业用途，也不构成根本违约，不会造成合同目的无法实现。同时，王先生无法举证该改作商业用途的行为发生在其取得房屋所有权之后。

最后，法院依法驳回王先生全部诉讼请求。

法官说法：明知有租赁 购买需审慎

“‘买卖不破租赁’旨在保护承租人合法权益，稳定房屋租赁秩序。”承办该案的孙俊伟庭长表示，《民法典》规定，当事人协商一致可以解除合同，也可自行约定合同解除事由；租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

孙俊伟提醒，明知房屋存在租赁关系仍选择购置房产的买受人，要树立更高的风险防范意识：

一是审慎核查租赁合同，要求出卖人出示合同原件，厘清押金、预收租金、违约责任等各项条款。

二是实地查验房屋实况，摸清房屋实际使用居住情况，提防虚假租赁情形。

三是查询产权与租赁备案信息，前往不动产登记机构核实租赁备案、房屋抵押等信息，综合评估交易潜在风险。